Každý, kdo vlastní byt v turisticky atraktivní lokalitě, si tu otázku položil: Airbnb nebo klasický nájem? Na první pohled to vypadá jednoduše — Airbnb vydělává více. Ale jakmile do toho zahrnu daně, náklady, obsazenost a čas, obrázek se výrazně zkomplikuje.
Základní srovnání: co Airbnb a dlouhodobý nájem nabízí
| Airbnb / krátkodobý pronájem | Dlouhodobý nájem | |
|---|---|---|
| Výnos | Vyšší potenciál, ale nepravidelný | Stabilní, předvídatelný |
| Obsazenost | Sezónní výkyvy, nutná správa | Zpravidla 11–12 měsíců/rok |
| Náklady | Vysoké (úklid, vybavení, správa) | Nízké (pojistka, drobné opravy) |
| Daně | Složitější, živnost nebo § 7 | § 9 nebo paušál 30 % |
| Váš čas | Vysoká náročnost nebo správce | Minimální po nastěhování |
| Regulace 2026 | Přibývá, Praha zavádí omezení | Stabilní právní rámec |
| Právní jistota | Nejistá, měnící se pravidla | Zavedená, občanský zákoník |
Konkrétní čísla: příklad bytu 2+kk v Praze, 55 m²
Varianta A: Airbnb
Průměrná cena za noc v Praze pro 2+kk: 2 200 Kč. Reálná obsazenost po odečtení sezónních výpadků, prázdných nocí a blokovaných termínů: 65 %.
- Roční příjem (365 × 65 % × 2 200 Kč): 521 950 Kč
- Provize Airbnb (3 %): −15 659 Kč
- Úklid po každém hostovi (průměr 12 úklidů/měs × 800 Kč): −115 200 Kč
- Vybavení a spotřební materiál: −24 000 Kč
- Energie a internet (v ceně noci): −36 000 Kč
- Správcovský poplatek (pokud neřídíte sami): −52 000 Kč
- Čistý příjem před daní: 279 091 Kč
Varianta B: Dlouhodobý nájem
- Měsíční nájem (tržní cena Praha 2026): 22 000 Kč
- Roční příjem: 264 000 Kč
- Výdaje (pojistka, drobné opravy, správa): −18 000 Kč
- Čistý příjem před daní: 246 000 Kč
Výsledek před daní: Airbnb vygeneruje o cca 33 000 Kč více. Ale teprve po zdanění se ukáže skutečný rozdíl.
Daně — zásadní rozdíl, který mění vše
Airbnb a daně v roce 2026
Krátkodobý pronájem je zdaňován jako ubytovací služba — nikoliv jako příjem z pronájmu. To má zásadní důsledky:
- Příjem se zdaňuje jako podnikání — potřebujete živnostenský list (volná živnost: ubytovací služby)
- Zdaňujete podle § 7 ZDP (příjmy ze samostatné výdělečné činnosti)
- Odvádíte sociální a zdravotní pojištění (minimálně 49 522 Kč/rok v roce 2026)
- Při obratu nad 2 000 000 Kč povinně registrace jako plátce DPH
- Paušální výdaj 60 % nebo skutečné výdaje
Dlouhodobý nájem a daně v roce 2026
- Příjem se zdaňuje podle § 9 ZDP (příjmy z nájmu)
- Bez sociálního a zdravotního pojištění
- Paušální výdaj 30 % nebo skutečné výdaje
- Osvobozeno od DPH bez ohledu na výši příjmů
Daňové srovnání — stejný základ daně 250 000 Kč
| Položka | Airbnb (§ 7, paušál 60 %) | Nájem (§ 9, paušál 30 %) |
|---|---|---|
| Příjem | 279 091 Kč | 246 000 Kč |
| Výdajový paušál | 60 % = 167 455 Kč | 30 % = 73 800 Kč |
| Základ daně | 111 636 Kč | 172 200 Kč |
| Daň 15 % | 16 745 Kč | 25 830 Kč |
| Soc. + zdrav. pojištění | ~49 522 Kč | 0 Kč |
| Celkem odvedeno | 66 267 Kč | 25 830 Kč |
| Čistý příjem | 212 824 Kč | 220 170 Kč |
Překvapivý výsledek: Po zdanění a odvodech vychází v tomto příkladu dlouhodobý nájem lépe — o téměř 7 500 Kč ročně. A to jsme nepočítali hodnotu vašeho času.
Hodnota vašeho času — skrytý náklad Airbnb
Pokud Airbnb řídíte sami, počítejte minimálně s:
- Komunikace s hosty: 1–2 hodiny denně
- Koordinace úklidů, předávání klíčů
- Řešení problémů (pozdní příjezdy, reklamace, poškozené vybavení)
- Správa kalendáře, pricing, aktualizace inzerátů
Reálně jde o 5–10 hodin týdně. Za rok to je 260–520 hodin. Pokud svůj čas oceníte na 300 Kč/hodinu, skrytý náklad je 78 000–156 000 Kč ročně.
Regulace Airbnb v Česku v roce 2026
Praha a další větší města postupně zpřísňují podmínky pro krátkodobý pronájem. V roce 2026 platí nebo se připravují tato omezení:
- Registrační povinnost — provozovatelé krátkodobého pronájmu se musí registrovat na živnostenském úřadě
- Počet nocí — některé městské části zvažují limit 90–120 nocí ročně pro byty v bytových domech
- Souhlas SVJ — stanovy SVJ mohou krátkodobý pronájem omezit nebo zakázat úplně
- EU regulace — nařízení EU o krátkodobém pronájmu zavádí povinnost sdílení dat s platformami
Tip: Před spuštěním Airbnb si ověřte stanovy SVJ a lokální vyhlášky. Pokuta nebo nucené ukončení provozu v polovině sezóny jsou noční můra každého pronajímatele.
Kdy se Airbnb skutečně vyplatí
Navzdory výše uvedenému existují situace, kdy Airbnb jasně vítězí:
- Turistická lokalita s vysokou sezónou (Praha centrum, Český Krumlov, lyžařská střediska) — sezónní výnos může být 3× vyšší než roční nájem
- Luxusní nebo výjimečný byt — prémiové nemovitosti dosahují na Airbnb cen, které dlouhodobý trh nepodpoří
- Kombinovaný model — Airbnb v sezóně, dlouhodobý nájem mimo sezónu
- Máte správce — pokud outsourcujete provoz a cena to udrží, snižujete osobní zátěž na minimum
Shrnutí: jak se rozhodnout
| Chcete… | Doporučení |
|---|---|
| Stabilní příjem bez starostí | Dlouhodobý nájem |
| Maximální výnos, máte čas nebo správce | Airbnb (sezónní lokality) |
| Minimální daňová zátěž | Dlouhodobý nájem (§ 9) |
| Flexibilitu — byt občas sami využívat | Airbnb nebo kombinovaný model |
| Byt v centru Prahy nebo turistické lokalitě | Airbnb s rezervou na regulace |
| Byt v klidné rezidenční čtvrti | Dlouhodobý nájem |
Eviduje.cz sleduje příjmy, výdaje a ROI pro oba typy pronájmu — a připraví přehled pro daňové přiznání ať zvolíte cokoliv. Vyzkoušejte zdarma →
Photo by Patrick Perkins on Unsplash