DPH a pronájem — dvě slova, která dohromady způsobují zmatek i zkušeným pronajímatelům. Základní pravidlo je přitom jednoduché. Ale výjimky, kombinace s podnikáním a situace kdy se plátcem stáváte nedobrovolně — to je téma, které stojí za pečlivé vysvětlení.
Základní pravidlo: nájem bytu je od DPH osvobozen
Pronájem bytů a rodinných domů fyzickým osobám k bydlení je ze zákona osvobozen od DPH (§ 56a zákona o DPH). To platí bez ohledu na výši nájemného a bez ohledu na to, jestli jste nebo nejste plátce DPH. Z nájmu za byt prostě DPH neodvádíte.
Jenže — a tady začíná složitost — zákon rozlišuje spoustu typů nájmu a každý má jiný režim.
| Typ nájmu | DPH | Poznámka |
|---|---|---|
| Nájem bytu k bydlení (fyzická osoba) | ✅ Osvobozeno | Vždy, bez výjimky |
| Nájem rodinného domu k bydlení | ✅ Osvobozeno | Vždy, bez výjimky |
| Nájem nebytového prostoru (kancelář, sklad) | ⚠️ Záleží | Osvobodit lze, nebo přidat DPH dobrovolně |
| Krátkodobý nájem (Airbnb, do 48 h) | ❌ DPH se odvádí | Vstupuje do obratu pro plátcovství |
| Nájem garáže nebo parkovacího místa | ❌ DPH se odvádí | Pokud jste plátce |
| Podnájem (nájemník dál pronajímá) | ⚠️ Záleží na účelu | Stejný režim jako původní nájem |
Kdy se stáváte plátcem DPH jako pronajímatel
Plátcem DPH se povinně stanete, pokud váš obrat přesáhne 2 000 000 Kč za 12 po sobě jdoucích měsíců (od roku 2025 — dříve to byl 1 milion). Ale pozor: do obratu se počítají jen zdanitelná plnění a osvobozená plnění s nárokem na odpočet.
A tady je klíčová informace: osvobozený nájem bytů se do obratu pro účely plátcovství DPH NEPOČÍTÁ.
Příklad: Vlastníte 5 bytů a ročně inkasujete 1 800 000 Kč na nájemném. Přesto nemusíte být plátce DPH — protože veškerý příjem pochází z osvobozeného nájmu bytů a do obratu pro DPH nevstupuje.
Co se ale DO obratu počítá
Situace se změní, jakmile máte i jiné příjmy než jen nájem bytů. Do obratu pro DPH vstupují zejména:
- Krátkodobý pronájem (ubytovací služby, Airbnb, délka pobytu do 48 hodin)
- Nájem nebytových prostor (pokud se rozhodnete je zdanit)
- Nájem garáží a parkovacích míst (samostatně pronajímané)
- Podnikatelská činnost (živnost, OSVČ — cokoliv co fakturujete)
- Prodej nemovitosti — za určitých podmínek
Příklad: Máte 3 byty (nájem 900 000 Kč/rok — osvobozeno) a zároveň 2 garsonky na Airbnb (příjem 350 000 Kč/rok — zdanitelné). Garsonky vstupují do obratu. Pokud k tomu máte ještě živnost s obratem 800 000 Kč, celkový zdanitelný obrat je 1 150 000 Kč — stále pod 2 miliony, plátcem nejste.
Jsem plátce DPH — co to mění u pronájmu bytů
I když se stanete plátcem DPH (z jiné činnosti), pronájem bytů zůstává osvobozen. Z nájemného za byty DPH neodvádíte ani jako plátce. Ale zároveň — a to je nevýhoda — nemáte nárok na odpočet DPH z výdajů spojených s těmito byty (opravy, vybavení, rekonstrukce).
| Situace | DPH na výstupu (nájem) | Odpočet DPH na vstupu (výdaje) |
|---|---|---|
| Neplátce — pronájem bytů | ❌ Neodvádíte | ❌ Nemáte nárok |
| Plátce — pronájem bytů (osvobozeno) | ❌ Neodvádíte | ❌ Nemáte nárok |
| Plátce — nájem kanceláří (zdaněno) | ✅ Odvádíte 21 % | ✅ Máte nárok |
Zvláštní případ: dobrovolné přidání DPH k nájmu nebytových prostor
Pokud pronajímáte nebytové prostory (kanceláře, sklady, provozovny) jiným plátcům DPH, můžete se rozhodnout nájem dobrovolně zdanit — přidat k nájmu DPH. Proč by vás to zajímalo? Protože pak máte nárok na odpočet DPH z výdajů na tyto prostory (rekonstrukce, opravy, vybavení).
Tato volba se vyplatí, když:
- Váš nájemce je plátce DPH — pro něj je DPH průchozí položka, fakticky ho nic nestojí
- Máte vysoké investice do nebytových prostor, ze kterých chcete čerpat odpočet
Nevyplatí se, pokud nájemce není plátce — pro něj by DPH znamenalo zdražení bez možnosti odpočtu.
Airbnb a krátkodobý pronájem — pozor na obrat
Krátkodobý pronájem (hostinská živnost nebo ubytovací služby) je zdanitelné plnění. Každá koruna z Airbnb vstupuje do obratu pro DPH. Pokud přesáhnete 2 miliony, stáváte se plátcem — a pak musíte DPH odvádět z každé rezervace.
Navíc: pokud provozujete Airbnb a zároveň klasický dlouhodobý pronájem, vzniká tzv. krácený nárok na odpočet — DPH z výdajů si odečtete jen poměrně, dle podílu zdanitelných příjmů k celkovým.
Praktický průvodce: jsem nebo nejsem plátce?
Krok 1: Sečtěte zdanitelný obrat za posledních 12 měsíců
Počítejte jen příjmy ze zdanitelných plnění: Airbnb, živnost, nájem garáží, nájem nebytových prostor (pokud zdaněno). Nájem bytů nepočítejte.
Krok 2: Porovnejte s limitem
- Pod 2 000 000 Kč → nejste povinný plátce (lze se zaregistrovat dobrovolně)
- Nad 2 000 000 Kč → do 10 dnů po překročení se musíte zaregistrovat na finančním úřadě
Krok 3: Pokud jste plátce — oddělte příjmy
Vedete evidenci zvlášť pro osvobozená plnění (byty) a zdanitelná plnění (vše ostatní). Z bytů DPH neodvádíte, ale nemáte ani odpočet. Z ostatního odvádíte DPH a odpočet máte.
Nejčastější chyby pronajímatelů v DPH
- ❌ Počítají nájem bytů do obratu — a zbytečně se registrují jako plátci
- ❌ Zapomenou na Airbnb — a překročí obrat bez vědomí
- ❌ Jako plátci si odečítají DPH z oprav bytů — na to nemají nárok (osvobozené plnění)
- ❌ Nerozliší garáž od bytu — garáž v nájmu je jiný daňový režim
- ❌ Nesledují obrat průběžně — a zaregistrovat se musí zpětně s pokutou
Eviduje.cz sleduje veškeré příjmy z nájmu, odděluje osvobozené a zdanitelné položky a připraví přehled pro daňové přiznání i pro účetního. Vyzkoušejte zdarma →
Photo by Kelly Sikkema on Unsplash