Tomáš Beneš koupil byt v Olomouci v roce 2015. Pronajal ho za 9 500 Kč měsíčně — cena tehdy odpovídala trhu. Nájemníka sehnal přes známého, starší pán, klidný, platil každého prvního. Za osm let se Tomáš o byt skoro nemusel starat.
"Vůbec jsem nechtěl přidávat. Pan Novák byl ideální nájemník. Říkal jsem si, že za tu klid a spolehlivost to stojí. Mám kolegu co měl s nájemníky samé problémy a já byl rád, že se o nic nemusím starat."
Kalkulačka, která ho překvapila
V létě 2023 se Tomáš bavil s kolegou o investičních bytech. Kolega zmínil, že právě indexoval nájemné o inflaci. Tomáš si uvědomil, že on to za celých osm let neudělal ani jednou.
Sedl k počítači a spočítal si to.
| Rok | Inflace | Reálná hodnota nájemného | Ztráta vs. 2015 |
|---|---|---|---|
| 2015 | — | 9 500 Kč | 0 Kč |
| 2017 | +5,2 % kumulativně | 8 906 Kč | −594 Kč/měs. |
| 2019 | +11,4 % kumulativně | 8 417 Kč | −1 083 Kč/měs. |
| 2021 | +17,8 % kumulativně | 8 064 Kč | −1 436 Kč/měs. |
| 2023 | +52,3 % kumulativně | 6 238 Kč | −3 262 Kč/měs. |
V roce 2023 dostával Tomáš 9 500 Kč nominálně — ale reálná kupní síla těch peněz odpovídala přibližně 6 238 Kč v cenách roku 2015. Rozdíl byl přes 3 200 Kč měsíčně.
Za celých osm let přišel Tomáš o přibližně 155 000 Kč v reálné hodnotě nájemného. Ne proto, že by nájemník neplatil — ale proto, že Tomáš nikdy nenastavil indexaci.
"Seděl jsem u toho čísla a říkal si, že jsem si vlastně sám sobě každý rok dával nižší výplatu. A přitom by stačila jedna věta ve smlouvě."
Jak to Tomáš řešil
S panem Novákem se Tomáš domluvil. Vysvětlil mu situaci, ukázal mu inflační čísla a navrhl postupné navýšení — ne o celých 52 %, ale o rozumných 15 % po třech letech, se závazkem stabilního nájmu na další tři roky.
Pan Novák souhlasil. Nájemné vzrostlo na 10 900 Kč — pořád pod tržní cenou podobných bytů v lokalitě. A obě strany podepsaly dodatek ke smlouvě s indexační klauzulí pro příští roky.
"Kdybych to nastavil hned od začátku, nebyl by žádný problém. Malé roční zvýšení o inflaci si nájemník ani nevšimne. Skokové navýšení po osmi letech je nepříjemné pro nás oba."
Co si z Tomášova příběhu odnést
- Inflace reálně snižuje hodnotu nájemného i bez vaší vědomosti
- Indexační klauzule ve smlouvě řeší problém automaticky — malé roční navýšení nájemník akceptuje lépe než skokové zvýšení
- Bez klauzule musíte projít složitým procesem jednostranného zvýšení dle §2249 OZ — nebo se domluvit na dohodě
- Dobrý nájemník a správné nastavení smlouvy nejsou v rozporu
Spočítejte jak by vypadala indexace vašeho nájemného. Kalkulačka indexace zdarma →
Photo by Nick Reynolds on Unsplash