Přistane vám na účet nájemné o 1 800 Kč nižší než má být. V SMS nájemník vysvětluje, že si nechal opravit kapající kohoutek a strhl si to z nájmu. Nebo ještě lépe — zaplatil vůbec a v poznámce k platbě stojí „nájem minus oprava WC 2 400 Kč".
Tahle situace nastává mnohem častěji, než by se zdálo. A pronajímatelé zpravidla nevědí, jestli mají nájemníka žalovat, nebo mu dát za pravdu.
Základní pravidlo: nájemník si nemůže odečíst cokoliv
Začněme rovnou odpovědí: jednostranné srážení oprav z nájmu bez předchozí dohody s pronajímatelem je zpravidla nesprávný postup. Nájemné je smluvní závazek a nájemník ho musí platit v plné výši, pokud nenastane konkrétní zákonná situace, která mu jiný postup dovoluje.
Ale — a tady je klíč — zákon nájemníkovi v určitých situacích skutečně právo na náhradu nebo slevu z nájmu dává. Problém není v tom, že si nájemník něco nárokuje. Problém je zpravidla v tom, jak to udělal.
Kdy má nájemník zákonné právo na slevu nebo náhradu
1. Vada bytu, kterou pronajímatel neodstranil
Pokud má byt vadu (nefunkční topení, vytékající potrubí, rozbité okno), nájemník vás musí nejprve písemně upozornit a dát vám přiměřenou lhůtu k opravě (§ 2207 OZ). Pokud vy nereagujete a vadu neodstraníte, nájemník má právo závadu odstranit sám a požadovat náhradu nákladů — nebo požadovat přiměřenou slevu z nájmu.
Toto je jediná situace, kdy jednostranná srážka z nájmu může mít zákonnou oporu. Ale i tady záleží na detailech.
2. Drobné opravy v bytě — kdo co platí
Zákon a nařízení vlády č. 308/2015 Sb. rozděluje opravy na dvě kategorie:
| Typ opravy | Platí | Příklady |
|---|---|---|
| Drobné opravy | Nájemník | Výměna žárovek, těsnění kohoutu, oprava kliky, malování po sobě |
| Drobné opravy — limit | Nájemník do 100 Kč/kus nebo 1 000 Kč/rok celkem | Jakákoliv jednotlivá oprava do 100 Kč |
| Větší opravy a poruchy | Pronajímatel | Kotel, elektroinstalace, rozvody, střecha, okna |
| Opravy způsobené nájemníkem | Nájemník | Cokoliv, co způsobil sám — například rozbitá pračka z nedbalosti |
Příklad: Nájemníkovi odkapává kohoutek. Jde o drobnou opravu — platí si ji sám, nemůže vám ji fakturovat. Nájemníkovi přestane fungovat kotel uprostřed zimy. Jde o větší závadu — oprava jde za vámi a pokud neopravíte, nájemník má nárok na slevu z nájmu.
Správný postup, který nájemník musí dodržet
I když má nájemník nárok na náhradu nákladů, musí postupovat správně. Jednostranné strhnutí z nájmu bez dodržení tohoto postupu je problematické:
- Písemné oznámení závady — nájemník vás musí informovat prokazatelně (email, SMS, doporučený dopis), ne jen ústně
- Přiměřená lhůta — musí vám dát čas reagovat; co je přiměřené závisí na závažnosti (havárie = hodiny, nefunkční topení v zimě = dny, kosmetická vada = týdny)
- Vy jste nereagoval — pokud závadu ve lhůtě neodstraníte a ani nekomunikujete, teprve tehdy vzniká nájemníkovi právo jednat
- Nájemník si nechá opravu provést a uchovává faktury
- Náhradu uplatní — správný postup je požádat o proplacení faktury, nebo na základě dohody odečíst od nájmu. Ne jednostranně a bez předchozí komunikace.
Co dělat, když si nájemník srazil opravu bez vašeho vědomí
Nejprve se zklidněte a zjistěte fakta. Pak postupujte takto:
Krok 1: Zjistěte, co se vlastně stalo
Ptal se vás nájemník předem? Máte v historii zpráv nebo emailů žádost o opravu, na kterou jste nereagoval? Nebo vás nenapadlo vůbec nic a jednoho dne přišlo nižší nájemné?
Krok 2: Zhodnoťte, zda měl nájemník nárok
Šlo o drobnou opravu, která jde za nájemníkem? Nebo o větší závadu, za kterou odpovídáte vy? Oznámil vám to předem a vy jste nereagoval? Pokud ano, nájemník možná jednal v souladu se zákonem — jen špatným způsobem.
Krok 3: Reagujte písemně
I když máte pravdu, písemná komunikace je základ. Napište nájemníkovi, že:
- Zaznamenali jste nedoplatek nájemného
- Žádáte vysvětlení a doklady (fakturu za opravu)
- Jednostranné srážení z nájemného bez předchozí dohody není správný postup
Vzor odpovědi nájemníkovi
„Zaznamenal/a jsem, že platba nájemného za [MĚSÍC] byla ve výši [ČÁSTKA] místo sjednaných [ČÁSTKA]. Z Vaší zprávy chápu, že jste provedl/a opravu [POPIS] a náklady si jednostranně srazil/a z nájemného. Žádám Vás, abyste mi zaslal/a fakturu nebo doklad o opravě a vysvětlení, proč jste mě o závadě předem neinformoval/a. Upozorňuji, že jednostranné srážení nákladů z nájemného bez předchozí dohody není standardním postupem a nelze ho přijmout jako způsob úhrady nájmu. O dalším postupu se domluvíme po obdržení podkladů."
Kdy nájemník jednal špatně a jak to vymáhat
Pokud šlo o drobnou opravu (nájemníkova povinnost), nebo nájemník vás předem nekontaktoval a závadu nenahlásil, máte silnou pozici. Nedoplatek nájemného je dluh — a po třech opakovaných nedoplatcích v průběhu 12 měsíců máte právo dát výpověď z nájmu bez výpovědní doby (§ 2291 OZ).
Jeden incident ale výpovědí řešit nemusíte. Nejprve písemná výzva k doplacení dlužné částky s lhůtou 14 dní. Teprve pokud nájemník nereaguje, zvažujte další kroky.
Jak předejít podobným situacím do budoucna
Nejúčinnějším preventivním opatřením je smlouva, která přesně vymezuje povinnosti obou stran. Do smlouvy nebo jejího dodatku přidejte:
- Výčet drobných oprav jdoucích za nájemníkem (odkazem na nařízení vlády č. 308/2015 Sb.)
- Postup hlášení závad — písemně, na konkrétní kontakt, s potvrzením o přijetí
- Lhůtu, ve které budete závady řešit
- Výslovný zákaz jednostranného srážení z nájemného bez písemné dohody
A ze své strany: reagujte na nahlášené závady rychle a prokazatelně. Nájemník, který ví, že ho slyšíte, nemá důvod improvizovat.
Eviduje.cz eviduje veškerou komunikaci s nájemníky, hlídá platební předpisy a okamžitě upozorní na nedoplatek. Vyzkoušejte zdarma →