Inflace roste, náklady na správu bytu stoupají, a nájemné máte stejné jako před třemi lety. Zvýšit ho chcete, ale nechcete přijít o dobrého nájemníka ani porušit zákon. Existují přesně čtyři způsoby jak na to.
4 způsoby jak legálně zvýšit nájemné
1. Dohodou s nájemníkem
Nejjednodušší a nejflexibilnější způsob. Dohodnete se na nové výši a sepíšete písemný dodatek ke smlouvě. Žádná lhůta, žádná omezení výše — záleží jen na dohodě obou stran.
Praktický postup: navrhněte zvýšení s předstihem alespoň 2 měsíce a zdůvodněte ho (inflace, náklady na opravy, tržní srovnání). Nájemník, který chápe kontext, s rozumným návrhem zpravidla souhlasí.
2. Indexační klauzule ve smlouvě
Pokud máte v nájemní smlouvě indexační klauzuli, nájemné se automaticky zvyšuje každý rok o index spotřebitelských cen (CPI) dle ČSÚ. Nepotřebujete souhlas nájemníka — stačí ho písemně informovat o nové výši nejpozději 3 měsíce předem (§ 2249 OZ).
Příklad: Nájemné je 18 000 Kč. CPI za rok 2025 je 2,8 %. Nové nájemné od 1. 1. 2026 = 18 000 × 1,028 = 18 504 Kč. Nájemníka informujete nejpozději 1. října 2025.
3. Jednostranné zvýšení bez klauzule — jen do výše obvyklého nájemného
Pokud indexační klauzuli nemáte, zákon vám dává možnost jednostranného zvýšení (§ 2249 OZ), ale za přísných podmínek:
- nové nájemné nesmí přesáhnout výši obvyklého nájemného v dané lokalitě a kvalitě bytu
- návrh musí být písemný s odůvodněním
- nájemník má 2 měsíce na vyjádření
- pokud nesouhlasí, můžete podat návrh soudu do 3 měsíců — jinak právo zaniká
- zvýšení lze provést nejvýše jednou za 12 měsíců
- nárůst nesmí přesáhnout 20 % za 3 roky
4. Zvýšení po rekonstrukci nebo modernizaci
Pokud jste na bytě provedli stavební úpravy zvyšující jeho užitnou hodnotu (zateplení, nová koupelna, výměna oken), můžete zvýšit nájemné jednostranně až o 10 % ročních nákladů na úpravu rozdělenou mezi nájemce v budově (§ 2250 OZ). I zde platí písemné oznámení 3 měsíce předem.
Kdy nájemník může odmítnout zvýšení
| Způsob zvýšení | Může nájemník odmítnout? |
|---|---|
| Dohoda | Ano — pak k zvýšení nedojde, hledejte kompromis |
| Indexační klauzule | Ne — podpisem smlouvy s klauzulí souhlas dal |
| Jednostranné zvýšení §2249 | Ano — věc pak řeší soud |
| Zvýšení po rekonstrukci | Může podat námitky, věc pak řeší soud |
Vzor oznámení o zvýšení nájemného
Pokud zvyšujete nájemné indexační klauzulí nebo jednostranně dle § 2249, musíte doručit písemné oznámení. Vzor:
Vážený/á [jméno nájemce],
v souladu s čl. [X] nájemní smlouvy ze dne [datum] Vám oznamuji, že s účinností od [datum — nejdříve 3 měsíce od doručení] se měsíční nájemné za byt na adrese [adresa] zvyšuje z [stará výše] Kč na [nová výše] Kč měsíčně.
Zvýšení odpovídá míře inflace (CPI) za rok [rok] ve výši [X] %, jak ji vyhlásil Český statistický úřad.
V [město] dne [datum]
[jméno pronajímatele]
Nejčastější chyby pronajímatelů při zvyšování nájemného
- Ústní sdělení — zvýšení musí být vždy písemné, jinak je neplatné
- Nedodržení 3měsíční lhůty — zvýšení nabývá účinnosti teprve po 3 měsících od doručení, ne od podání
- Zvýšení nad obvyklou výši bez indexační klauzule — soud návrh zamítne
- Chybějící indexační klauzule ve smlouvě a snaha ji dodatečně přidat bez souhlasu nájemníka — to nejde
- Zvýšení vícekrát za 12 měsíců bez dohody — zákon to neumožňuje
Jak reagovat, když nájemník odmítne zvýšení
Při jednostranném zvýšení dle § 2249 máte 3 měsíce na podání návrhu soudu. Soud stanoví výši obvyklého nájemného znaleckým posudkem. Pokud nájemník odmítá platit nové nájemné ještě před rozhodnutím soudu, plní povinnost platit starou výši — dluh nevzniká, ale po pravomocném rozhodnutí soudu je povinen doplatit rozdíl.
Praktická rada: Než jít cestou soudu, vždy nejprve zkuste dohodu. Soud trvá měsíce, stojí peníze a vztah s nájemníkem poškodí. Rozumné zvýšení s předstihem a jasným zdůvodněním nájemník zpravidla akceptuje.
Eviduje.cz automaticky počítá indexaci nájmu dle aktuálního CPI a připomíná termíny pro oznámení zvýšení. Vyzkoušejte kalkulačku indexace zdarma →
Photo by Artful Homes on Unsplash