Jana Horáková z Brna koupila investiční byt v roce 2020. Dvoupokojový, po rekonstrukci, v klidné části Žabovřesk. Smlouvu si stáhla z internetu, nájemníka prověřila přes inzerát na Bezrealitky — "působil solidně, byl zaměstnaný, měl reference" — a byt mu předala klíče v sobotu dopoledne. Žádný protokol. Jen krátká prohlídka a podpis smlouvy.
"Přemýšlela jsem o tom, ale říkala jsem si, že to přece nepotřebuji. Byt byl nový, po rekonstrukci, všechno v pořádku. Fotky jsem si udělala pro sebe, ale nic jsme nepodepisovali," říká Jana.
Tři roky fungovalo všechno bezproblémově. Nájemník platil, nekomunikoval zbytečně, nevadil sousedům. Jana si na chvíli myslela, že pronajímání je vlastně jednoduché.
Den předání — a první problém
Na začátku roku 2023 dal nájemník výpověď. Chtěl se přestěhovat do vlastního bytu, který koupil. Jana mu popřála a domluvili se na předání na konci února.
Při výstupní prohlídce Jana zjistila poškození, které předtím neviděla nebo o něm nevěděla: poškrábané dřevěné parkety v ložnici, prasklý obklad v koupelně za záchodem, chybějící žaluzie v obývacím pokoji a zapálená stopa na kuchyňské lince.
"Nájemník řekl, že parkety tak vypadaly od začátku. Obklad prý prasknul sám od sebe. Žaluzie říkal, že tam nebyly. Na linku si nepamatoval."
Jana věděla, že to tak nebylo. Ale neměla jak to dokázat.
Co říkal soud — a co Jana nakonec dostala
Jana se poradila s advokátem. Ten jí vysvětlil situaci stručně: bez vstupního předávacího protokolu podepsaného oběma stranami nemá prakticky žádný důkaz o stavu bytu v den předání. Fotky, které si pořídila pro sebe, jsou sice důkaz — ale bez časového razítka a podpisu nájemníka mají omezenou váhu.
"Advokát mi řekl, že bych mohla zkusit soud, ale šance na úspěch jsou malé a náklady velké. Doporučil mi to nechat být."
Jana si nechala opravit parkety za 28 000 Kč, obklad za 6 500 Kč a novou linku za 12 000 Kč. Celkem přes 46 000 Kč. Kauce byla 45 000 Kč — ale bez doložení škod na ní ji nemohla zadržet.
Kauci vrátila celou.
Co Jana dělá jinak teď
Dnes Jana pronajímá stejný byt novému nájemníkovi. Předávací protokol byl tentokrát šestistránkový dokument s popisem každé místnosti, fotografiemi s datem pořízení a podpisy obou stran.
"Sedli jsme si, prošli celý byt, každou místnost. Trvalo to hodinu a půl. Nájemník protestoval, říkal, že je to zbytečné. Vysvětlila jsem mu, že to chrání nás oba — pokud byt předám já jemu v dobrém stavu, tak ho on musí vrátit mně ve stejném stavu. A to jsme podepsali."
Při výstupní prohlídce za tři roky bude mít Jana přesný základ pro porovnání. Soud nebo ne.
Co si z Janina příběhu odnést
- Předávací protokol není byrokracie — je to váš jediný důkaz o stavu bytu v den předání
- Fotky bez protokolu mají omezenou právní váhu
- Bez protokolu nemůžete z kauce srazit škody, i kdybyste je jasně viděli
- Nájemník, který protestuje proti protokolu, by vás měl spíš znepokojit než uklidnit
- Protokol se vyplatí udělat vždy — i při přátelském vztahu s nájemníkem
Předávací protokol si vygenerujete zdarma přes online průvodce — stačí vyplnit údaje o bytě, stav místností a klíče. Výstupem je dokument připravený k podpisu.
Vytvořte předávací protokol online za 5 minut — zdarma, bez registrace. Spustit průvodce →
Photo by Cytonn Photography on Unsplash