Nájemní smlouvu si mnoho pronajímatelů stáhne jako vzor z internetu, přelepí jména a podepíší. Pak zjistí, že smlouva neobsahuje indexaci, neřeší chov zvířat nebo chybí přesná specifikace bytu. Při sporu s nájemníkem je taková smlouva slabá zbraň.
Povinné náležitosti nájemní smlouvy dle OZ
Zákon č. 89/2012 Sb. (občanský zákoník), § 2235 a násl., stanovuje co musí smlouva o nájmu bytu obsahovat, aby byla platná.
| Náležitost | Co konkrétně uvést | Právní základ |
|---|---|---|
| Identifikace stran | Jméno, příjmení, datum narození, trvalá adresa pronajímatele i nájemce | § 2235 OZ |
| Přesný popis bytu | Adresa, číslo bytu, patro, plocha m², dispozice | § 2235 OZ |
| Rozsah užívání | Co je součástí nájmu — sklep, garáž, zahrada | § 2235 OZ |
| Výše nájemného | Částka v Kč/měsíc, den splatnosti, způsob platby | § 2246 OZ |
| Zálohy na služby | Výše záloh nebo způsob jejich stanovení | § 2253 OZ |
| Doba nájmu | Datum začátku, datum konce nebo „na dobu neurčitou" | § 2204 OZ |
Pozor: Pokud smlouva neobsahuje výši nájemného, platí nájemce nájemné obvyklé v místě a čase (§ 2246 OZ). Pokud chybí doba nájmu, platí se nájem na dobu neurčitou.
Doporučené náležitosti — nejsou povinné, ale bez nich riskujete
Kauce (jistota)
Zákon kauce nevyžaduje, ale bez ní nemáte co použít při škodách nebo neplacení. Maximum jsou 3 měsíční nájemné (§ 2254 OZ). Uveďte výši, způsob úhrady a podmínky vrácení.
Výpovědní lhůta a důvody výpovědi
Zákon stanovuje minimální lhůtu 3 měsíce pro výpověď bez udání důvodu ze strany pronajímatele. Nájemce může dát výpověď kdykoliv s 3měsíční lhůtou. Doporučujeme výpovědní lhůtu explicitně uvést — předejdete dohadům.
Číslo bankovního účtu a variabilní symbol
Bez těchto údajů ve smlouvě budete mít problém doložit, že nájemník platil (nebo neplatil) na správný účet. Přidejte oba údaje.
Stav bytu při předání
Smlouva by měla odkazovat na předávací protokol jako přílohu č. 1. Bez zdokumentovaného stavu bytu při předání nemůžete při vrácení bytu prokázat, co škodu způsobil nájemník a co bylo opotřebení.
Volitelné klauzule — uveďte explicitně, pokud chcete zakázat nebo povolit
| Klauzule | Výchozí stav bez klauzule | Doporučení |
|---|---|---|
| Chov zvířat | Vyžaduje souhlas pronajímatele (§ 2258 OZ) | Uveďte explicitně — povoleno / zakázáno / jen malá zvířata |
| Podnájem | Zakázán bez písemného souhlasu (§ 2274 OZ) | Uveďte, pokud chcete zakázat absolutně nebo podmínit souhlasem |
| Krátkodobé pronájmy (Airbnb) | Zákon to výslovně neřeší — šedá zóna | Doporučujeme výslovně zakázat |
| Kouření | Zákon nestanoví nic | Uveďte zákaz pokud nechcete kouření v bytě |
| Indexační klauzule | Bez klauzule nemůžete zvyšovat nájemné jednostranně | Doporučujeme pro smlouvy delší než 1 rok |
| Drobné opravy a údržba | Nájemce hradí drobné opravy dle NV 308/2015 Sb. | Odkaz na nařízení přímo ve smlouvě předejde sporům |
Co do nájemní smlouvy nepatří
Některá ujednání jsou ze zákona neplatná, i kdybyste je do smlouvy napsali a obě strany podepsaly:
- Zákaz přijímat návštěvy — nájemce má právo přijímat hosty (§ 2269 OZ)
- Kauce vyšší než 3 měsíční nájemné — zákon stanovuje maximum (§ 2254 OZ)
- Výpovědní lhůta kratší než 3 měsíce pro výpověď bez důvodu ze strany pronajímatele
- Automatické prodloužení smlouvy bez vědomí nájemce za nevýhodných podmínek
- Smluvní pokuta za pozdní platbu přesahující zákonné úroky
Forma smlouvy — písemně vždy, elektronicky je OK
Zákon nevyžaduje písemnou formu nájemní smlouvy, pokud je nájem sjednán na dobu kratší než 1 rok. V praxi ale písemnou smlouvu vždy doporučujeme — ústní smlouva se špatně dokazuje.
Elektronická smlouva s uznávaným elektronickým podpisem má stejnou platnost jako papírová. Prostý podpis v PDF bez certifikátu je právně slabší, ale v praxi se akceptuje jako důkaz souhlasu.
Checklist před podpisem — projděte bod po bodu
- ☑ Jméno, příjmení, datum narození, adresa obou stran
- ☑ Přesná adresa a popis bytu (plocha, patro, dispozice)
- ☑ Co je součástí nájmu (sklep, garáž, zahrada)
- ☑ Výše nájemného a záloh, den splatnosti
- ☑ Číslo účtu a variabilní symbol
- ☑ Datum zahájení nájmu, datum ukončení nebo „na dobu neurčitou"
- ☑ Výpovědní lhůta
- ☑ Výše kauce a podmínky vrácení
- ☑ Odkaz na předávací protokol jako přílohu
- ☑ Klauzule k zvířatům, kouření, podnájmu, Airbnb
- ☑ Indexační klauzule (pokud chcete)
- ☑ Podpisy obou stran na každém vyhotovení
Eviduje.cz vygeneruje právně kompletní nájemní smlouvu online za 5 minut — všechny povinné náležitosti i volitelné klauzule jsou součástí průvodce. Vyzkoušejte generátor smlouvy zdarma →
Photo by Maël BALLAND on Unsplash