Podnájem je téma, kde si pronajímatelé a nájemníci často protiřečí. Nájemník si myslí, že s bytem může nakládat jak chce. Pronajímatel má pocit, že bez jeho souhlasu se v bytě nesmí nic měnit. Pravda je — jako obvykle — někde uprostřed, ale zákon je v tomto případě poměrně konkrétní.
Co je podnájem a kdy je povolen?
Podnájem znamená, že nájemník (který má smlouvu s pronajímatelem) dále pronajímá byt nebo jeho část třetí osobě. Ta třetí osoba nemá přímý vztah s vlastníkem nemovitosti — smlouvu má jen s nájemníkem.
Občanský zákoník (§ 2274–2275) rozlišuje dvě situace:
| Situace | Pravidlo |
|---|---|
| Nájemník byt sám obývá | Může podnajmout část bytu bez souhlasu pronajímatele — ale musí ho předem písemně oznámit |
| Nájemník byt sám neobývá | Podnájem celého bytu vyžaduje písemný souhlas pronajímatele |
Příklad: Jan má pronajatý třípokojový byt, bydlí v něm a chce pronajmout jeden pokoj kamarádovi. Stačí to písemně oznámit pronajímateli — souhlas nepotřebuje. Pokud by ale Jan odjel na rok do zahraničí a celý byt podnajal přes Airbnb, potřebuje výslovný souhlas majitele.
Co hrozí nájemníkovi, který podnajme bez souhlasu?
Neoprávněný podnájem je porušení nájemní smlouvy. Pronajímatel má v takovém případě několik možností:
1. Výpověď z nájmu
Pronajímatel může dát nájemníkovi výpověď z nájmu bez výpovědní doby (tzv. výpověď pro hrubé porušení povinností) podle § 2291 občanského zákoníku. Podmínkou je, že nájemníka nejprve písemně vyzval k nápravě a nájemník se nezachoval podle výzvy.
Postup pronajímatele krok za krokem:
- Zjistí podnájem (stížnost sousedů, kontrola, porušení smlouvy)
- Zašle písemnou výzvu k ukončení podnájmu s přiměřenou lhůtou
- Pokud nájemník neuposlechne → výpověď z nájmu bez výpovědní doby
2. Náhrada škody
Pokud nájemník z podnájmu profitoval (vybíral nájemné od třetích osob) a pronajímatel tím byl poškozen, může se domáhat náhrady škody nebo vydání bezdůvodného obohacení.
3. Airbnb jako zvláštní případ
Krátkodobé pronájmy přes platformy jako Airbnb nebo Booking.com jsou soudy a odborníky stále více vnímány jako hrubé porušení nájemní smlouvy, a to i v případě, kdy nájemník v bytě sám bydlí. Důvodem je intenzita užívání — byt přestává sloužit k bydlení a stává se ubytovacím zařízením.
Pražský odvolací soud v roce 2022 potvrdil výpověď z nájmu nájemníkovi, který pronajímal byt přes Airbnb, přestože v bytě sám bydlel a pronajímal ho jen příležitostně.
Co může pronajímatel udělat preventivně?
Nejlepší ochrana je jasná smlouva. Doporučené smluvní ujednání:
| Co zakázat / upravit | Vzorová formulace |
|---|---|
| Zákaz podnájmu bez souhlasu | „Nájemce není oprávněn přenechat byt nebo jeho část do podnájmu třetí osobě bez předchozího písemného souhlasu pronajímatele." |
| Zákaz krátkodobých pronájmů | „Nájemce není oprávněn využívat předmět nájmu ke krátkodobým pronájmům prostřednictvím online platforem (Airbnb, Booking.com a podobných)." |
| Povinnost oznámit osoby v bytě | „Nájemce je povinen bez zbytečného odkladu písemně oznámit pronajímateli, že v bytě bude trvale žít další osoba." |
Jak poznat, že nájemník podnajímá?
Pronajímatelé o neoprávněném podnájmu nejčastěji zjistí:
- Ze stížností sousedů na zvýšený hluk nebo neznámé osoby
- Nalezením inzerátu na Airbnb nebo v realitních skupinách
- Při kontrolní návštěvě (na tu má pronajímatel právo po předchozím oznámení)
- Z výpisu z registru obyvatel (přihlášení třetích osob k pobytu)
Shrnutí — co si zapamatovat
| Nájemník bydlí v bytě | Nájemník v bytě nebydlí | |
|---|---|---|
| Podnájem části bytu | ✅ Stačí písemné oznámení | ❌ Nutný souhlas pronajímatele |
| Podnájem celého bytu | ❌ Nutný souhlas pronajímatele | ❌ Nutný souhlas pronajímatele |
| Airbnb / krátkodobý pronájem | ⚠️ Riziko výpovědi i se souhlasem | ❌ Jasné porušení smlouvy |
Máte pronajatý byt a chcete mít přehled o tom, kdo v bytě bydlí, jaké jsou podmínky smlouvy a kdy nájemníkovi posílat upomínky? Eviduje.cz to řeší automaticky — vyzkoušejte zdarma. První jednotka bez poplatku navždy.
Photo by Jakub Żerdzicki on Unsplash