Nezaplacené nájemné patří k nejstresovějším situacím, do kterých se pronajímatel může dostat. Většina pronajímatelů ale udělá jednu chybu: buď nečinně čeká, nebo naopak jedná zbrkle a bez dokumentace. Správný postup je jasně daný zákonem — a čím dřív ho začnete dodržovat, tím silnější pozici budete mít.
Přehled postupu — rychlý souhrn
| Krok | Co uděláte | Kdy |
|---|---|---|
| 1. | Ověřte, zda opravdu nedošlo k platbě | 1.–3. den po splatnosti |
| 2. | Neformální kontakt — SMS, email, telefon | 3.–7. den |
| 3. | Písemná upomínka (doporučeně nebo emailem) | 7.–14. den |
| 4. | Výzva k úhradě dluhu s hrozbou výpovědi | 30. den |
| 5. | Výpověď z nájmu | Po 3 měsících dluhu nebo opakovaném prodlení |
| 6. | Vyklizení bytu soudní cestou | Po uplynutí výpovědní doby |
Krok 1 — Nejprve ověřte stav platby
Než cokoli podniknete, zkontrolujte svůj bankovní účet a výpisy. Platba může dorazit se zpožděním, přijít ze špatného účtu nebo být připsána pod chybným variabilním symbolem. Zvlášť první měsíce nájmu se to stává.
Zkontrolujte:
- Přišla platba z jiného účtu než obvykle?
- Byl zadán správný variabilní symbol?
- Má nájemník přesnou výši nájemného? (zálohy + nájem dohromady)
Krok 2 — Neformální kontakt
Pokud platba opravdu nedorazila, ozve se nejprve neformálně. SMS nebo krátký email: „Dobrý den, chtěl jsem se zeptat, zda jste odeslal platbu nájemného za [měsíc]. Na účtu ji zatím nevidím."
Většina situací se vyřeší právě tady — nájemník zapomněl, měl technický problém s bankou, nebo čeká na výplatu. Neformální kontakt zachovává dobrý vztah a dává nájemníkovi šanci reagovat bez tlaku.
Důležité: I tato zpráva může být důkazem — uchovejte si všechny SMS a emaily. Pokud komunikujete po telefonu, poznamenejte si datum, čas a obsah hovoru.
Krok 3 — Písemná upomínka
Pokud nájemník nereaguje nebo slibuje ale neplatí, pošlete písemnou upomínku. Ideálně doporučeným dopisem — tak máte doklad o doručení. Lze i emailem, pokud ve smlouvě máte email jako platný komunikační kanál.
Co upomínka musí obsahovat:
- Identifikaci nájemní smlouvy (číslo, adresa)
- Výši dlužné částky a za jaké období
- Lhůtu k úhradě (doporučeně 7–14 dní)
- Číslo účtu a variabilní symbol
- Upozornění, že při nezaplacení budete nuceni přistoupit k dalším krokům
Vzor upomínky
Věc: Upomínka k úhradě dlužného nájemného
Vážený pane Nováku,
na základě nájemní smlouvy ze dne 1. 1. 2025 (č. NS-2025-001) Vám tímto připomínám, že ke dni 15. 4. 2026 nebyla uhrazena platba nájemného za měsíc duben 2026 ve výši 15 000 Kč.
Žádám Vás o úhradu dlužné částky nejpozději do 30. 4. 2026 na účet č. 123456789/0100, VS: 202600001.
Nebude-li platba v uvedené lhůtě připsána, budu nucen přistoupit k dalším zákonným krokům.
S pozdravem,
Jana Nováková, pronajímatelka
Krok 4 — Výzva k úhradě s upozorněním na výpověď
Pokud nájemník dluží nájemné za více než jeden měsíc nebo opakovaně platí pozdě, je čas na formální výzvu. Ta je předpokladem pro výpověď bez výpovědní doby podle § 2291 občanského zákoníku.
Výzva musí:
- Být písemná
- Specifikovat dluh (výše, měsíce)
- Stanovit přiměřenou lhůtu k nápravě (zpravidla 30 dní)
- Upozornit, že po jejím marném uplynutí může být nájem vypovězen
Krok 5 — Výpověď z nájmu
Zákon rozlišuje dva typy výpovědi pro nezaplacení nájemného:
| Typ výpovědi | Podmínka | Výpovědní doba |
|---|---|---|
| Výpověď s výpovědní dobou (§ 2288) | Nájemník opakovaně platí pozdě nebo porušuje povinnosti | 3 měsíce |
| Výpověď bez výpovědní doby (§ 2291) | Dluh vyšší než 3 měsíční nájmy + nájemník nevyhověl výzvě k nápravě | Okamžitá |
Výpověď musí být písemná, podepsaná a doručena nájemníkovi (doporučeně). Nestačí jen strčit papír pod dveře.
Pozor: Pokud jste výzvu k nápravě neposlali předem, výpověď bez výpovědní doby nebude platná. Soud ji zamítne.
Krok 6 — Vyklizení bytu
Pokud nájemník byt po skončení nájmu nevyklidí, nemůžete ho vystěhovat svépomocí. Fyzické vyklizení nebo výměna zámků bez souhlasu nájemníka je protiprávní — bez ohledu na to, jak velký dluh má.
Správný postup:
- Podejte žalobu na vyklizení nemovitosti u místně příslušného soudu
- Soud vydá rozsudek (obvykle 3–12 měsíců)
- S pravomocným rozsudkem zajistíte výkon rozhodnutí soudním exekutorem
Celý proces může trvat rok i více. Proto je důležité začít jednat co nejdříve — každý promeškán měsíc je další ztráta.
Může pronajímatel použít kauci?
Ano. Kauce slouží jako zajištění právě pro tyto situace. Pronajímatel může z kauce uhradit dlužné nájemné, ale musí:
- Nájemníka o použití kauce písemně informovat
- Poskytnout vyúčtování — co bylo odečteno a proč
- Po skončení nájmu vrátit zbývající část (pokud nějaká je) ve lhůtě stanovené smlouvou
Kauce ale zpravidla pokryje 1–3 měsíce nájemného. Pokud nájemník dluží víc, budete pohledávku vymáhat soudně nebo přes exekutora.
Eviduje.cz odesílá upomínky automaticky — 1., 3. a 7. den po splatnosti. Víte tak okamžitě, kdo neplatí, a máte dokumentovanou historii komunikace. Vyzkoušejte zdarma →
Photo by Vitaly Gariev on Unsplash